第14章 房产裂变，投资之神萧哲！[1/2页]

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    课间休息十分钟后。

    萧哲继续给学生们上课。

    他开口道：“同学们，上节课我们讲了投资领域的宏观视野，那么本节课，就来聊聊实体金融裂变。

    在投资领域，房地产非常特殊。

    如果是炒买炒卖，房地产就不属于实体经济。

    但房子如果用于自住，那房地产本身需要砖瓦沙石，和建筑行业息息相关，就属于实体经济。

    1993年，海楠迎来第一批炒房客。

    但下半年，海楠楼市泡沫开始破裂，炒房客和开发商纷纷逃离，留下高达800多亿元的烂账。

    尽管如此。

    该事件，标志着我国房地产市场的活跃度，开始提升。

    1998年，龙国实行住房商品化，结束近半个世纪的福利分房制度。

    从那一刻起，单位分房这件事，就成为一个传说。

    而随着城市人口的高速机械增长。

    人们注定对房地产市场，产生较大需求。

    而今年，官府允许房地产企业试点上市，意味着从今往后，房地产行业将成为国家经济增长的重要支柱。”

    听到这话。

    班级里的学生们，纷纷点头。

    他们学金融，自然对房地产行业，有所了解。

    1998年12月1日，福利分配住房制度结束，住宅的商品属性，逐渐被还原。

    近几年来，全国个人购房比重不断提高，占到全国房地产消费总量的70%。

    金融行业也对个人信贷市场，大力支持，标志着房地产行业全面进入“零售时代”。

    萧哲环视众人，问道：“同学们，如果你们现在手里有50万元现金，会全款购买一套深城的商品房吗？”

    “会！”

    班级所有学生，都异口同声的点点头。

    眼下深城的平均房价，是5200元/平米。

    50万元现金，差不多能全款购买一套100平米的商品房。

    而深城作为全国少有的计划单列城市，以后房价上涨的概率非常高。

    萧哲继续问道：“目前深城的购房首付是三成，请问50万元最多能买几套商品房？”

    这话一出。

    学生们纷纷接话。

    “最多能买三套房！”

    “一套房三成首付，共15万元！剩下的钱刚好付利息！”

    “校长，您怎么问这么简单的问题？”

    “……”

    萧哲听到众人的话，笑着说：“其实在我看来，50万元能买很多套房子，操作合适的话，买六套以上不成问题！”

    “？？？”

    学生们满脸问号。

    50万元怎么可能买六套房？

    只听萧哲解释道：“同学们，其实我们可以用贷款买房的方式，来进行房产裂变。

    所谓的房产裂变，是指随着楼市价格上涨，用第一套房通过风险可控的方式，不断叠加债务以获得更高价值的房产，形成优质、灵活的资产组合。

    想要实现房产裂变，前提是楼市价格上涨。

    如果楼市价格下跌，就无法实现裂变。

    那我们假设房价接下来几年会稳步上涨。

    具体操作方式如下。

    第一，我拿50万元，以分期购房的方式，购买三套房子，即商品房A、商品房B、商品房C。

    其中，我总计花费首付款45万元，贷款105万元。

    由于城市发展、经济上行等原因。

    商品房A、B、C的价值，一直在涨，平均房价涨至元每平米，三套房子总价值来到300万元。

    这三套房子，原先在银行A办理的贷款，也就是我欠银行A，105万元。

    现在我去找银行B过桥，借105万元，将银行A的钱全部还清，赎出房产证的100%产权。

    接着，我拿三张房产证，再找银行A进行抵押贷款。

    按照行业内的抵押规则。

    我可以获得这三套房子市场价值的七成资金，也就是210万元资金。

    拿到钱后。

    我把先前欠银行B的105万元，全部还清。

    210万元减去105万元等于105万元。

    这105万元，就是我这三套房子市值上涨，所带来的差价！

    我可以继续拿着105万元，再去首付买三套房子。

    这就是房产裂变的具体操作！

    等到房地产下一轮上涨。

    房价涨至元每平米。

    我就能以同样的方法，借出钱再买三套。

    这时，先前用105万元首付买的三套房子，价值也涨了，那么也能以同样的方式进行房产裂变。

    从理论的角度来说。

    房地产价格每涨一轮。

    我就可以多三套房子，甚至六套房子，不断进行裂变。

    鸡生蛋，蛋生鸡。

    周而复始……”

    话音落下。

    教室内的学生们，不禁倒吸一口冷气。

    他们此刻已经弄懂房产裂变的基本原理。

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